B_トラブル相談所｜中古住宅で雨漏りが発覚したときの責任と対処法【Q&A形式】

【A】中古住宅の売買契約書では「現状有姿での引渡し」が一般的に使われています。契約書に「現状有姿」と記載されていても、それだけで売主の責任が自動的に免除されるわけではありません。現状有姿は「現状のまま引き渡す」という意味であり、契約不適合責任の免責には、別途明確な特約が必要です。さらに、売主が故意や重過失で不具合を告げなかった場合には、免責特約があっても責任を免れることはできません。

【A】隠れた瑕疵の判断基準は、買主が通常の注意をもっても発見できなかったかどうかにあります。たとえば、見えない箇所（天井裏や床下）に発生していたカビや雨染みなどは、引渡し前に気付けないこともあります。また、売主自身も気付いていなかった場合、個人間の売買では売主に責任が問われないケースもあります。

【A】中古住宅売買では、「一般個人が売主」となり「不動産会社が仲介」に入る形が多く見られます。この場合、売主は宅建業者ではないため、民法上の最低限の責任のみが適用され、契約書に「契約不適合責任を負わない」と明記されていれば、責任追及は非常に難しくなります。

【A】施工会社が特定できる場合、当該住宅が新築時に瑕疵担保責任保険に加入していた可能性もあります。ただしこの保険は原則として、新築時の施主（当時の所有者）を対象とするもので、所有者が変更されている場合（＝中古住宅を購入した場合）は適用外となることがほとんどです。
例外として、「既存住宅売買瑕疵保険」など、検査を経て再度加入できる制度もあります。中古購入時は、保険の有無や再加入の可否を確認しておくと安心です。

【A】たとえば、購入前にホームインスペクションを実施し、外壁のひび割れによる雨漏りリスクが指摘された場合、買主がリスクを承知のうえで購入すれば、その後の不具合について売主は責任を免れることがあります。また、売主が一部補修や値引きで対応する場合もあり、これが『責任分担』にあたります。

【A】ホームインスペクションでは、目視や計測器を使って、雨漏りの兆候があるかどうかを確認します。天井の染み、壁紙の膨れ、カビ臭などがあれば発見しやすいですが、目に見えない場所や仕上げ材の下の劣化などは見逃される可能性もあります。そのため、雨漏りの『リスクの兆候』を知るには有効ですが、必ずしも『すべての雨漏りを見つける』検査ではありません。